Kira Geliri Olanlar Dikkat: Beyanname, İstisna ve Gider Kuralları

Evini ya da işyerini kiraya veren şahıslar için devlet tarafından belirlenen bir yükümlülük vardır: kira gelir vergisi.
Bu vergi, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında “gayrimenkul sermaye iradı” olarak tanımlanan gelir çeşidine girer.
Yani bir daire, dükkân ya da arsa üzere taşınmazı kiraya verip bu süreçten düzenli bir kazanç elde ediyorsanız, bu gelir vergilendirilmeye tabidir.

Kira gelir vergisi, mülk sahibinin elde ettiği kira bedeline nazaran yıllık olarak hesaplanır ve her yıl Gelir Yönetimi Başkanlığı tarafından belirlenen oranlarla devlet hazinesine ödenir.

Bu vergi:

• Sadece nakit alınan kira gelirini değil, bazen tıpkı halde alınan gelirleri de kapsayabilir.
• Konut ve işyeri kiraları ortasında birtakım farklılıklar bulunur.
• Belirli bir ölçünün altında kalan gelirler için istisna hakkı da tanınmaktadır (örneğin 2025 yılı için bu hudut 33.000 TL’dir).

Özetle, kira gelir vergisi, elde edilen çıkarın devlete beyan edilmesi ve belirlenen oranda vergisinin ödenmesiyle ilgili bir yükümlülüktür.

Kimler Kira Gelir Vergisi Ödemek Zorundadır?

Her konut sahibi kira vergisi öder mi? Aslında hayır. Lakin belli şartlar sağlandığında, kira geliri elde eden herkes bu vergiyi ödemekle yükümlüdür.

Konut kiraya veren şahıslar:
Şayet bir konutun sahibisiniz ve bu konuttan yıllık 33.000 TL’yi (2025 yılı için geçerli istisna tutarı) aşan bir gelir elde ediyorsanız, kira gelir vergisi ödemeniz gerekir.

İşyeri kiraya veren şahıslar:
İşyeri kiralarında istisna uygulanmaz. Yani işyerini kiraya veren biri, istisna hududu olmaksızın elde ettiği tüm kira gelirini beyan etmek zorundadır. Üstelik bu kiralamalarda stopaj uygulaması da kelam hususudur. (Kiracı, verginin bir kısmını kaynaktan keser ve devlete öder.)

Birden fazla konutu olanlar:
Birden fazla konut kiraya verilmişse, toplam gelir istisna meblağını geçiyorsa, vergi ödenmelidir. Her mülk için başka farklı değil, toplam çıkar üzerinden hesaplama yapılır.

Yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları:
Şayet Türkiye’deki mülklerinden kira geliri elde ediyorlarsa, yeniden beyanname vermek ve vergilerini ödemek zorundadırlar. Türkiye’de ikamet etmemek, bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.

Akrabaya kiraya verilen konutlar:
Konutunuzu eşinize, çocuğunuza ya da bir yakınınıza sembolik bir sayıyla kiraya verdiğinizi söyleseniz bile, şayet konutta yaşıyorlarsa vergi dairesi bu durumu “bedelsiz kullanım” olarak değerlendirmez. Emsal kira bedeli temel alınarak vergi istenebilir.

2025 Yılı İçin Kira Gelir Vergisi Ne Kadar?

Kira gelir vergisi ne kadar sorusu her sene merak konusu. Bu oran her yıl açıklanan istisna fiyatına ve gelir dilimlerine nazaran hesaplanır.
2025 yılı prestijiyle konut kiralarında gelir vergisinden muaf tutulan istisna meblağı 33.000 TL olarak belirlenmiştir.
Yani bir yıl içinde toplam kira geliri bu meblağı aşmıyorsa, rastgele bir vergi ödemesi yapılmaz. Lakin aşılması durumunda, yalnızca aşan kısım değil, toplam gelir vergilendirilir.

Örnek Hesaplama:

Yıllık kira gelirinizin 60.000 TL olduğunu varsayalım:

• 33.000 TL’si istisna dışında tutulur
• Kalan 27.000 TL için vergi dilimlerine nazaran hesaplama yapılır

2025 Vergi Tarifesi (Örnekleme Amaçlı):

• 0 – 110.000 TL ortası: %15
• 110.001 – 230.000 TL ortası: %20
• 230.001 – 580.000 TL ortası: %27
• 580.001 – 3.000.000 TL ortası: %35
• 3.000.001 TL ve üzeri: %40

Not: Bu dilimler tüm gelirlerinizin toplamına nazaran belirlenir.
Sadece kira değil, maaş, hür meslek ya da öteki gelirleriniz varsa onlar da dahil edilir.

İşyeri kiralamalarında ise stopaj uygulanır. Kiracı, kira bedelinin %20’sini vergi olarak keser ve direkt devlete öder. Bu da konut sahibi için mahsup edilecek bir vergidir, lakin tekrar de beyanname verilmesi gerekir.

Beyanname Nasıl ve Ne Vakit Verilir?

Kira geliri elde eden mülk sahipleri, makul tarihler ortasında gelirlerini beyan etmekle yükümlüdür. Bu süreç hem vaktinde hem de hakikat formda yapılmazsa, cezai yaptırımlarla karşılaşmak mümkündür.

Beyan Periyodu:

Kira gelir vergisi beyannamesi, her yıl mart ayında verilir.
2025 yılı için beyanname verme müddeti: 1 Mart – 31 Mart 2026 tarihleri ortasında olacaktır.

Nereden Verilir?

• Hazır Beyan Sistemi üzerinden e-Devlet bilgileriyle giriş yaparak,
• Ya da Gelir Yönetimi Başkanlığı (gib.gov.tr) üzerinden manuel beyanname doldurarak süreçler gerçekleştirilebilir.

Gerekli Bilgiler:

• Kira sözleşmesi
• Yıllık elde edilen toplam kira geliri
• Stopaj evrakları (işyeri kiralamalarında)
• İndirilebilecek sarfiyatlar (örneğin sigorta, tadilat üzere belgelenebilir harcamalar)

Ödeme Periyodu:

Vergi, ekseriyetle 2 taksit hâlinde ödenebilir:

1. taksit: Mart ayı içinde
2. taksit: Temmuz ayı içinde

Kira Gelir Vergisinden Düşülebilecek Sarfiyatlar Nelerdir?

Kira geliriniz üzerinden vergi öderken kimi sarfiyatları düşme hakkınız vardır. Bu masraflar sayesinde vergilendirilecek gelir meblağı azalır, münasebetiyle ödeyeceğiniz vergi de düşer.

Vergi hesaplamasında iki prosedürden biri seçilir:

1. Götürü Masraf Yöntemi

Bu teknikte, elde ettiğiniz kira gelirinin %15’i gider olarak otomatik düşülür.
Hiçbir fatura yahut evrak sunmanıza gerek yoktur.

Örnek:
60.000 TL kira geliriniz varsa, %15’i olan 9.000 TL sarfiyat kabul edilir.
Kalan 51.000 TL üzerinden vergi hesaplanır.

Not: Götürü sarfiyat metodunu seçenler, iki yıl boyunca bu tekniği değiştiremez.

2. Gerçek Masraf Yöntemi

Bu formülde, evraklı masraflarınızı tek tek düşersiniz.
Düşülebilecek birtakım sarfiyat kalemleri şunlardır:

• Kiraya verilen gayrimenkule ait tadilat ve bakım giderleri
  
• Sigorta primleri
  
• Emlak vergisi
  
• Yıllık amortismanlar
  
• Konut kredisi varsa, faiz ödemeleri
  
• Kiraya verilen taşınmaz için ödenen komisyon ücretleri

Eğer masraflarınız yüksekse ve dokümanlarınız tam ise, gerçek sarfiyat yolu sayesinde çok daha düşük vergi ödeyebilirsiniz.